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Vorgeschobener Eigenbedarf ist strafbar

Vorgeschobener Eigenbedarf ist vorgetäuschter Eigenbedarf. Oder glauben Sie wirklich, die Tochter Ihres Vermieters will hier einziehen?

Ausgangslage

Es rollt eine Lawine von Eigenbedarfskündigungen von Wohnraum über Berlin. Immer mehr Mietwohnungen werden von Privatpersonen vermietet. Da kommt es schon mal vor, dass der Sohn oder die Tochter auszieht und in eigene, noch vermietete, vier Wände strebt. Das ist dann echter Eigenbedarf.

Betroffene stellen aber immer öfter im Nachhinein fest, dass der Vermieter kinderlos ist, oder die Tochter in Amerika studiert, oder die von ihnen gerade geräumte Wohnung schon kurze Zeit später zu dem doppelten Mietzins, vielleicht jetzt möbliert oder zum Verkauf auf einem der einschlägigen Portale angeboten wird.

Zivilrechtlich löst diese Vorgehensweise eine Schadensersatzpflicht des unredlichen Ex-Vermieters aus. Hierzu gibt es ausreichend Rechtsprechung und bei Bedarf meine auf das Mietrecht spezialisierte Kollegin Sabine Jede.

Das Problem des Zivilprozesses ist, der Ex-Mieter wird seinen Schaden einklagen müssen, ihn trifft für die Unehrlichkeit seines damaligen Vermieters die volle Beweislast und er muss die Gerichtskosten vorschießen. Mal ganz abgesehen von der komplizierten Schadensberechnung.

Vorgeschobener Eigenbedarf – § 263 StGB

Vorgeschobener Eigenbedarf kann aber auch eine Straftat darstellen. Er erfüllt sämtliche Merkmale des Betruges; § 263 StGB.

Reicht eine Strafanzeige auf der Internetwache?

Ganz so einfach ist es dann doch nicht!

Die vorgeschobene Eigenbedarfskündigung fristet als Straftat noch ein Mauerblümchendasein.

Staatsanwaltschaften und Strafgerichte haben sich ihrer bisher nur selten annehmen müssen. Noch finden Sie bei Dr. Google nur wenig darüber. In ein paar Jahren wird sich das geändert haben.

Es ist also durch einen wohlbegründeten Strafantrag zunächst Überzeugungsarbeit zu leisten, damit der Staatsanwalt (m/w/d), der mit diesem Problem bisher noch nichts am Hut hatte, einen begründeten Anfangsverdacht teilt und die Ermittlungen gegen ihren Ex-Vermieter aufnimmt. Insbesondere die für die Annahme eines Betruges erforderliche Stoffgleichheit zwischen Vermögensvorteil des unredlichen Ex-Vermieters und dem durch die Eigenbedarfskündigung eingetretenen Vermögensnachteil beim Ex-Mieter ist sorgfältig darzustellen. Noch höhere Anforderungen an den Vortrag können dann gestellt sein, wenn der Ex-Vermieter keine Mitteilung über den zwischenzeitlichen Wegfall des Eigenbedarfes tätigt, ihm also Betrug durch Unterlassen vorzuwerfen ist.

Gelingt eine fundierte Strafanzeige, dann erhebt der Staatsanwalt die Beweise, die Sie im Zivilprozess mühsam hätten beschaffen müssen.

Wir beraten Sie auch zu diesem Thema umfangreich, rufen Sie uns einfach an: Kontakt

Eigenbedarf künstlich herbeigeführt

Eigenbedarf und Umgehung des Mieterschutzes

Man merkt der ZK 66 des LG Berlin an, daß ihr bei dieser Begründung einer Eigenbedarf-Kündigung „der Hut hochging“ (66 S 170/22 v. 02.06.2023):

  • Der Kläger kündigt die von seinem Ehemann bewohnte Wohnung, um einen optimalen Verkaufswert für eine leere Wohnung erzielen zu können.
  • Der Kläger kündigt sodann dem Beklagten unter Hinweis auf den nunmehr bestehenden Eigenbedarf für seinen Ehemann. Die Wohnung des Beklagten verfügt über keinerlei zusätzliche, ausgeprägtere oder „bessere“ Eigenschaften, als diejenige Wohnung, die der Kläger seinem Ehemann bereits überlassen aber gekündigt hatte.

Die 66. findet deutliche Worte:

Der darin [in der Eigenbedarfskündigung] geltend gemachte Wohnbedarf ist durch die Umgehung der Kündigungsbeschränkungen aus § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vom Kläger und seinem Ehemann geschaffen worden. Gegenüber dem Wohnraummieter, dessen Schutz die Beschränkung der Befugnisse des Eigentümers in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dient, ist eine solche Umgehung rechtsmissbräuchlich.

Der Kläger und sein Ehemann haben den Bedarf selbst herbeigeführt. Sich nunmehr auf diesen Bedarf zu berufen ist rechtsmißbräuchlich.

Orientierungssätze LG Berlin 66 S 170/22

1. Hat im Vorfeld einer Eigenbedarfskündigung die Bedarfsperson eine von ihr genutzte Wohnung an den kündigenden Vermieter zurückgegeben, damit dieser die Wohnung leer stehend zu einem besseren Kaufpreis veräußern kann, und kündigt der Vermieter daraufhin eine andere vermietete Wohnung, um die Bedarfsperson nunmehr dort unterzubringen, so ist die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die veräußerte und die gekündigte Wohnung im wesentlichen vergleichbare Eigenschaften aufweisen, und wenn die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Verhältnis zum gekündigten Mieter nicht vorgelegen hätten.

Im Mietrecht berät und vertritt Sie Frau Rechtsanwältin Sabine Jede auch zum Themenbereich Eigenbedarfskündigung.

 

Krieger schläft

Mietendeckel nichtig – was nun?

BVerfG hat den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt

Wie von nahezu allen Fachleuten vorhergesagt, hat das Bundesverfassungsgericht am 15. April 2021 entschieden, dass der sog. Mietendeckel (MietenWoG Bln) mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig ist. Nichtigkeit bedeutet, dass so getan wird, als habe das Gesetz nie existiert.

Was bedeutet das jedoch für Vermieter und Mieter? Wie erfolgt die Rückabwicklung?

Welche Optionen hat der Vermieter?

Vermieter können nunmehr die Differenz zwischen vereinbarter und aufgrund des Mietendeckels ab 1. März 2020 gesenkter Miete nachfordern (mit Zinsen!) und außerdem noch für die zurückliegenden Monate die Differenz zwischen den angehobenen und den tatsächlich gezahlten Mieten (dies betrifft z. B. Staffelmietvereinbarungen).

Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Vermieter nur den Zahlbetrag und nicht die vertragliche Vereinbarung über die Miethöhe geändert haben.

Dem Vermieter stellen sich trotzdem so einige Fragen: Muss er z. B. jeden Mieter schriftlich zur Zahlung auffordern? Welche Fristen hat der Mieter zur Zahlung einzuhalten (Fälligkeit)? Unter welchen Voraussetzungen kann ich dem Mieter bei Nichtzahlung kündigen? Kann ein Vermieter sich aussuchen, von welchem Mieter er die Miete nachfordert und von welchem u. U. nicht (Stichwort: Trennung von unliebsamen Mietern, Behalten der angenehmen und liquiden Mieter)?

Wir können Ihre Fragen beantworten und beraten Sie gerne.

Exkurs: Was ist mit Verwaltungsakten/Bußgeldbescheiden gegen Vermieter? Leider behalten bestandskräftig gewordene Bescheide trotz der Aufhebung des Mietendeckels ihre Wirksamkeit. Wenn dies noch nicht der Fall ist, muss nun unverzüglich Widerspruch oder Klage erhoben werden!

Welche Optionen hat der Mieter nach dem Mietendeckel?

Mieter müssen nun ihrerseits nicht nur die gesamten Mietdifferenzen nachzahlen, sondern müssen auch die vereinbarte Miete ab Mai 2021 zahlen (der beginnt in wenigen Tagen!). Glück für die Mieter, die das Geld vorsorglich zurückgelegt haben – die Konsequenz aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist nämlich, dass die Nachzahlungen sofort, also ab dem 15.04.2021, fällig sind. Es ist allerdings zu erwarten, dass die Gerichte den Mietern nach Treu und Glauben eine Zahlungsfrist von 2 Wochen zubilligen werden.

Was passiert, wenn der Mieter das Geld jedoch nicht zurückgelegt hat bzw. es nicht zurücklegen konnte? Ihm droht die Kündigung! Im Regelfall wird ein Vermieter bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch hilfsweise die ordentliche Kündigung erklären. Selbst wenn also der Mieter die fristlose Kündigung durch Zahlung innerhalb der Schonfrist (vollständige Nachzahlung bis zum Ablauf von 2 Monaten seit Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs) unwirksam werden lässt, bleibt die ordentliche Kündigung im Raum, die auch durch nachträgliche Zahlung nicht unwirksam wird – folglich verliert der Mieter trotz Zahlung seine Wohnung!

Trotzdem lohnt sich eine Beratung durch uns, da auch Vermieter vieles falsch machen können und sich manches Problem durch vernünftige Verhandlungen beheben lässt.

Exkurs: Bausenator Sebastian Scheel von der Linken hat nach der Senatssitzung am 20.04.2021 großzügig behauptet, dass kein Mieter „im Stich gelassen werde“. Wohngeldberechtigte könnten sich bei ihrem zuständigen Bezirksamt melden; dort würde dann geprüft, ob die Nachforderungen im Rahmen des Wohngeldbezugs übernommen werden können. Nicht-Wohngeldberechtigte könnten durch die „Sicher-Wohnen-Hilfe“ des Senats ein Verwaltungsdarlehen bekommen, das unbürokratisch von der Investitionsbank Berlin ausgezahlt werden soll.

Da fragt sich doch der unbefangene Leser, wann jemals eine staatliche Hilfe schnell und unbürokratisch gezahlt wurde (Stichwort November-Hilfe)? Unseres Erachtens nach wird diese Maßnahme keinen Mieter vor einem Wohnungsverlust retten, da die Nachzahlungsforderungen der Vermieter spätestens am 1. Mai 2021 zu zahlen sind, wenn der Mieter Kündigungen vermeiden will.

 

Verschärfte Modernisierungsmieterhöhung 2019

Ebenfalls seit dem 01.01.2019 gilt bei der Modernisierungsmieterhöhung eine Reduzierung des Umlagesatzes von 11 % auf 8 % – und das unabhängig von der Mietpreisbremse bundesweit und ohne zeitliche Begrenzung in allen Gemeinden.

Auch gibt es jetzt eine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen:

  • In sechs Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 3,00 € pro m² (bzw. 2,00 € bei Mieten bis 7,00 €) erhöhen.

Als kleinen Trost gibt es jetzt ein vereinfachtes Modernisierungsverfahren für Modernisierungskosten bis maximal 10.000 € je Wohnung – andererseits allerdings auch eine gesetzlich normierte Vermutung eines pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters mit Regelbeispielen (z. B. Erhöhung der Miete auf das Doppelte), die zu einer Schadenersatzpflicht gegenüber dem Mieter führt. Ein „Hinausmodernisieren“ soll hierdurch verhindert werden.

Fazit: Fragen zur Erhöhung der Miete: Fachfrau fragen!

Verschärfte Mietpreisbremse 2019

Bisher war die Mietpreisbremse eher wie eine Waffe ohne Munition – in der Praxis wirkungslos.

Nunmehr gilt bereits seit dem 1. Januar 2019 das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das für die Vermieter bei Nichtbeachtung teuer werden kann. So gelten für alle ab dem 1. Januar 2019 geschlossenen Mietverträge (bei Wiedervermietung) umfangreiche Informations-/Auskunftspflichten bezüglich der Vormiete, der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und vieles mehr – und das unaufgefordert, schriftlich und vor der Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter!

Andererseits kann der Mieter Miete nur dann zurückverlangen, wenn er zuvor den Vermieter gerügt hat (wie in der Schule) – in welcher Form er das machen muss (qualifizierte Rüge oder Rüge „ins Blaue“) kommt auf den Inhalt des Mietvertrags an.

Vermieter und auch Mieter sollten sich unbedingt sachkundig machen (lassen) – das vermeidet Missstimmungen zwischen den Parteien.

Vereinbaren Sie einen Beratungstermin!