Balkon

Wohnungsgröße: Berechnungsgrundlagen

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Die Grundlage für Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen – egal ob nach Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen oder Modernisierung- richtet sich nach der Quadratmeterzahl der Wohnung. Die Wohnungsgröße spielt also eine erhebliche Rolle.

In Berlin ist es verbreitete Praxis, Balkone/Loggien/Wintergärten zur Hälfte zur reinen Wohnfläche hinzuzurechnen – zu Unrecht, wie das Landgericht Berlin entschied (LG Berlin 18 S 308/13).

Mangels anderweitiger Vereinbarungen gilt die Wohnflächenverordnung zur Berechnung der Wohnungsgröße – und nach ihr werden Terrassen, Balkone Wintergärten nur zu einem Viertel hinzugerechnet.

Aufgrund einer Datenerhebung stehe fest, dass die Mehrheit der Vermieter die Wohnflächenverordnung zur Ermittlung der Wohnungsgröße verwendet – nur dass Privatvermieter diese rechtsfehlerhaft anwenden indem sie die Hälfte der Balkonfläche hinzurechnen, während Großvermieter korrekterweise nur ein Viertel berechnen. Das Landgericht ist der Ansicht, dass eine fehlerhafte Anwendung zwar eine häufig vorkommende Praxis, aber nicht als örtliche Verkehrssitte anzusehen sei.

Da sich in einer Vielzahl von Fällen die Frage stellt, ob in Berlin eine örtliche Verkehrssitte besteht, Balkonflächen abweichend von der Wohnflächenverordnung zu berücksichtigen, hat das Landgericht die Revision zugelassen – das Urteil ist also noch nicht rechtskräftig.

Sollte Revision eingelegt werden und der BGH das landgerichtliche Urteil bestätigen, ist eine neue Klageflut von Mietern zu erwarten.

Bild Schrottauto

Dieselgate: Motorenhersteller & Gebrauchtwagenkauf

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Das Landgericht Braunschweig (Urteil vom 10. Januar 2018 – 3 O 622/17 ) hatte im Rahmen des Abgasskandals einen Fall auf dem Tisch, bei dem eine Käuferin eines gebrauchten Skandaldiesels, den den Fahrzeughersteller beliefernden Motorenhersteller auf Schadensersatz in Anspruch nahm.

Der Schadensersatz war wohl in der Form der Naturalrestitution angedacht, da der Motorenhersteller auf Rücknahme des Fahrzeugs Zug um Zug gegen Erstattung des Kaufpreises in Anspruch genommen wurde.

Anspruchsgrundlagen sollten die Haftung aus unerlaubter Handlung sowie die Vertrauenshaftung aus einem geschäftsähnlichen Kontakt sein.

Kurz zusammengefasst: Hat aber nicht geklappt.

Das Gericht kam zu der Ansicht:

Dem Käufer eines bei einem Autohaus gekauften, vom sog. Abgasskandal betroffenen Gebrauchtwagens steht gegen den Hersteller des Motors ein Schadensersatzanspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übergabe und Übereignung des Fahrzeugs weder aus Vertrauenshaftung noch aus unerlaubter Handlung zu.

Die Entscheidung des Landgerichtes Braunschweig ist aber absolut lesenswert. Der Zivilrichter hat sich offensichtlich Mühe gegeben und hatte sichtlich Spaß an dem Urteil, dass von der Vertrauenshaftung über das Verwaltungsrecht, Gesetzesmaterialien bis zum Strafrecht alles geboten hat, was Zivilrichter seit ihrem Studium bereits wieder verdrängt hatten.

Prädikat lehrreich :)

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Schriftformheilungsklauseln = alle unwirksam …

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…entschied der BGH (Urteil vom 27.09.2017, XII ZR 114/16).

Im Gewerbemietrecht ist der Ton wesentlich rauer als im Wohnraummietrecht. Daher versuchen die Vertragsparteien immer wieder mit kreativen Formulierungen, sog. Klauseln, ihre Vorstellungen durchzudrücken – was selten gelingt.

So auch hier: Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass, wenn ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, er als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (§ 550 BGB). Wenn also die Schriftform verletzt ist, kann ordentlich gekündigt werden.

Um dies zu verhindern, vereinbarten die Parteien im vorliegenden Fall eine sogenannte Heilungsklausel mit der sie sich gegenseitig verpflichteten, „jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben die erforderlich sind um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB … Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“ Im Laufe des Mietverhältnisses legte der Vermieter dem Mieter ein Schreiben vor, dass er die Wertsicherungsklausel dahin gehend ändern wolle, dass bei Veränderung des Verbraucherindex um 5 % eine entsprechende Änderung der Miete eintreten solle. Der Mieter vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich „6 % einverstanden“, unterschrieb diesen Vermerk und gab das Schreiben an den Vermieter zurück. Ein paar Jahre später nahm der Vermieter diesen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis zum Anlass, den mittlerweile ungeliebten Mieter loszuwerden und kündigte ordentlich. Da der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Herausgabeklage – ohne Erfolg.

Der BGH stellte in seiner Entscheidung nunmehr zwar klar, dass sogenannte Schriftformheilungsklauseln grundsätzlich unvereinbar mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB und daher unwirksam sind und somit ein Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich kündbar ist.

Wenn aber eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag – allein wegen Schriftformverstoßes – zu lösen, verstößt dies gegen Treu und Glauben.

Für alle Fragen im Bereich des Mietrechtes steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Sabine Jede zur Verfügung

Easyjet unterliegt Wettbewerbszentrale

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Das LG Frankfurt am Main hat eine Klausel der Easyjet als unangemessene Benachteiligung der Verbraucher bewertet. Die Fluggesellschaft hatte in den Geschäftsbedingungen ausgeschlossen, ihren Kunden Steuern und Gebühren zu erstatten, falls sie von ihrem Beförderungsvertrag zurücktreten. Quelle: Fankfurter Neue Presse

Winterdienst auch in Spielstraße

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Auch in einem verkehrsberuhigten Bereich seien diejenigen Straßenteile wie Gehwege im Winterdienst zu behandeln, die bevorzugt den Fußgängern dienen – so das Kammergericht (Urteil vom 08.09.2017 – 4 U 57/16 ).

In dem zu entscheidenden Fall war lediglich der Mittelbereich der Straße geräumt, nicht jedoch der Randbereich (es gab wohl keine festen Gehwege). Die Klägerin stürzte und verletzte sich so schwer, dass sie ein Schmerzensgeld von 13.000,00 € zugesprochen bekam. Der Hauseigentümer hatte zwar einen Winterdienst beauftragt, das Gericht meinte jedoch, dass der Anlieger dadurch nicht automatisch haftungsfrei sei. Denn auch wenn der Reinigungsdienst an sich geeignet und zuverlässig ist, muss dieser überwacht und kontrolliert werden, wofür ein strenger Maßstab anzulegen sei. Hier hatte der Anlieger noch nicht einmal vorgetragen, dass er den Winterdienst überwacht habe – ein teures Versäumnis.

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