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Mieterhöhungsvereinbarung und Mietpreisbremse

Wichtig für Vermieter

Die Mietpreisbremse gilt nach Wortlaut, Sinn und Zweck nur beim Neuabschluss eines Mietvertrags. Vereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses gemäß § 557 BGB sind davon nicht betroffen.

Dies hat der BGH mit Urteil vom 28. September 2022 (VIII ZR 300/21) entschieden.

Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.

Warum ist dieses Wissen wichtig?

Am 1. Juni 2015 trat die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft mit der Folge, dass die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen durfte (§ 556 BGB). Eine höhere Miete durfte nur dann vereinbart werden, wenn die Vormiete höher war oder eine Modernisierung durchgeführt wurde (§ 556e BGB).

Haken: Wenn die Vormiete die Grundlage der Miethöhe für neue Mietverhältnisse ab dem Stichtag war, dann haben die Mieter ein Rügerecht und können ab Zugang der Rüge beim Vermieter die überhöhte Miete zurückfordern.

Am 01.01.2019 wurde die Mietpreisbremse verschärft: Vor Abschluss neuer Mietverträge ab diesem Stichtag müssen Vermieter dem Mieter schriftlich Auskunft über die Vormiete erteilen.

Wenn aber der Mieter im laufenden Mietverhältnis einer (auch nur geringen) Mieterhöhung zugestimmt hat (Mieterhöhungsvereinbarung), dann ist die Mietpreisbremse kein Thema mehr – auch nicht für spätere Mietverhältnisse. Allerdings liegt die Grenze der Mieterhöhungsvereinbarung bei 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 5 WiStG.

Einzelheiten zu dieser Entscheidung berichtet Ihnen Rechtsanwältin Sabine Jede

 

Krieger schläft

Mietendeckel nichtig – was nun?

BVerfG hat den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt

Wie von nahezu allen Fachleuten vorhergesagt, hat das Bundesverfassungsgericht am 15. April 2021 entschieden, dass der sog. Mietendeckel (MietenWoG Bln) mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig ist. Nichtigkeit bedeutet, dass so getan wird, als habe das Gesetz nie existiert.

Was bedeutet das jedoch für Vermieter und Mieter? Wie erfolgt die Rückabwicklung?

Welche Optionen hat der Vermieter?

Vermieter können nunmehr die Differenz zwischen vereinbarter und aufgrund des Mietendeckels ab 1. März 2020 gesenkter Miete nachfordern (mit Zinsen!) und außerdem noch für die zurückliegenden Monate die Differenz zwischen den angehobenen und den tatsächlich gezahlten Mieten (dies betrifft z. B. Staffelmietvereinbarungen).

Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Vermieter nur den Zahlbetrag und nicht die vertragliche Vereinbarung über die Miethöhe geändert haben.

Dem Vermieter stellen sich trotzdem so einige Fragen: Muss er z. B. jeden Mieter schriftlich zur Zahlung auffordern? Welche Fristen hat der Mieter zur Zahlung einzuhalten (Fälligkeit)? Unter welchen Voraussetzungen kann ich dem Mieter bei Nichtzahlung kündigen? Kann ein Vermieter sich aussuchen, von welchem Mieter er die Miete nachfordert und von welchem u. U. nicht (Stichwort: Trennung von unliebsamen Mietern, Behalten der angenehmen und liquiden Mieter)?

Wir können Ihre Fragen beantworten und beraten Sie gerne.

Exkurs: Was ist mit Verwaltungsakten/Bußgeldbescheiden gegen Vermieter? Leider behalten bestandskräftig gewordene Bescheide trotz der Aufhebung des Mietendeckels ihre Wirksamkeit. Wenn dies noch nicht der Fall ist, muss nun unverzüglich Widerspruch oder Klage erhoben werden!

Welche Optionen hat der Mieter nach dem Mietendeckel?

Mieter müssen nun ihrerseits nicht nur die gesamten Mietdifferenzen nachzahlen, sondern müssen auch die vereinbarte Miete ab Mai 2021 zahlen (der beginnt in wenigen Tagen!). Glück für die Mieter, die das Geld vorsorglich zurückgelegt haben – die Konsequenz aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist nämlich, dass die Nachzahlungen sofort, also ab dem 15.04.2021, fällig sind. Es ist allerdings zu erwarten, dass die Gerichte den Mietern nach Treu und Glauben eine Zahlungsfrist von 2 Wochen zubilligen werden.

Was passiert, wenn der Mieter das Geld jedoch nicht zurückgelegt hat bzw. es nicht zurücklegen konnte? Ihm droht die Kündigung! Im Regelfall wird ein Vermieter bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch hilfsweise die ordentliche Kündigung erklären. Selbst wenn also der Mieter die fristlose Kündigung durch Zahlung innerhalb der Schonfrist (vollständige Nachzahlung bis zum Ablauf von 2 Monaten seit Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs) unwirksam werden lässt, bleibt die ordentliche Kündigung im Raum, die auch durch nachträgliche Zahlung nicht unwirksam wird – folglich verliert der Mieter trotz Zahlung seine Wohnung!

Trotzdem lohnt sich eine Beratung durch uns, da auch Vermieter vieles falsch machen können und sich manches Problem durch vernünftige Verhandlungen beheben lässt.

Exkurs: Bausenator Sebastian Scheel von der Linken hat nach der Senatssitzung am 20.04.2021 großzügig behauptet, dass kein Mieter „im Stich gelassen werde“. Wohngeldberechtigte könnten sich bei ihrem zuständigen Bezirksamt melden; dort würde dann geprüft, ob die Nachforderungen im Rahmen des Wohngeldbezugs übernommen werden können. Nicht-Wohngeldberechtigte könnten durch die „Sicher-Wohnen-Hilfe“ des Senats ein Verwaltungsdarlehen bekommen, das unbürokratisch von der Investitionsbank Berlin ausgezahlt werden soll.

Da fragt sich doch der unbefangene Leser, wann jemals eine staatliche Hilfe schnell und unbürokratisch gezahlt wurde (Stichwort November-Hilfe)? Unseres Erachtens nach wird diese Maßnahme keinen Mieter vor einem Wohnungsverlust retten, da die Nachzahlungsforderungen der Vermieter spätestens am 1. Mai 2021 zu zahlen sind, wenn der Mieter Kündigungen vermeiden will.

 

Verschärfte Modernisierungsmieterhöhung 2019

Ebenfalls seit dem 01.01.2019 gilt bei der Modernisierungsmieterhöhung eine Reduzierung des Umlagesatzes von 11 % auf 8 % – und das unabhängig von der Mietpreisbremse bundesweit und ohne zeitliche Begrenzung in allen Gemeinden.

Auch gibt es jetzt eine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen:

  • In sechs Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 3,00 € pro m² (bzw. 2,00 € bei Mieten bis 7,00 €) erhöhen.

Als kleinen Trost gibt es jetzt ein vereinfachtes Modernisierungsverfahren für Modernisierungskosten bis maximal 10.000 € je Wohnung – andererseits allerdings auch eine gesetzlich normierte Vermutung eines pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters mit Regelbeispielen (z. B. Erhöhung der Miete auf das Doppelte), die zu einer Schadenersatzpflicht gegenüber dem Mieter führt. Ein „Hinausmodernisieren“ soll hierdurch verhindert werden.

Fazit: Fragen zur Erhöhung der Miete: Fachfrau fragen!

Verschärfte Mietpreisbremse 2019

Bisher war die Mietpreisbremse eher wie eine Waffe ohne Munition – in der Praxis wirkungslos.

Nunmehr gilt bereits seit dem 1. Januar 2019 das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das für die Vermieter bei Nichtbeachtung teuer werden kann. So gelten für alle ab dem 1. Januar 2019 geschlossenen Mietverträge (bei Wiedervermietung) umfangreiche Informations-/Auskunftspflichten bezüglich der Vormiete, der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und vieles mehr – und das unaufgefordert, schriftlich und vor der Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter!

Andererseits kann der Mieter Miete nur dann zurückverlangen, wenn er zuvor den Vermieter gerügt hat (wie in der Schule) – in welcher Form er das machen muss (qualifizierte Rüge oder Rüge „ins Blaue“) kommt auf den Inhalt des Mietvertrags an.

Vermieter und auch Mieter sollten sich unbedingt sachkundig machen (lassen) – das vermeidet Missstimmungen zwischen den Parteien.

Vereinbaren Sie einen Beratungstermin!