Verschärfte Modernisierungsmieterhöhung 2019

Ebenfalls seit dem 01.01.2019 gilt bei der Modernisierungsmieterhöhung eine Reduzierung des Umlagesatzes von 11 % auf 8 % – und das unabhängig von der Mietpreisbremse bundesweit und ohne zeitliche Begrenzung in allen Gemeinden.


Auch gibt es jetzt eine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen:

  • In sechs Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 3,00 € pro m² (bzw. 2,00 € bei Mieten bis 7,00 €) erhöhen.


Als kleinen Trost gibt es jetzt ein vereinfachtes Modernisierungsverfahren für Modernisierungskosten bis maximal 10.000 € je Wohnung – andererseits allerdings auch eine gesetzlich normierte Vermutung eines pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters mit Regelbeispielen (z. B. Erhöhung der Miete auf das Doppelte), die zu einer Schadenersatzpflicht gegenüber dem Mieter führt. Ein „Hinausmodernisieren“ soll hierdurch verhindert werden.

Fazit: Fragen zur Erhöhung der Miete: Fachfrau fragen!

Verschärfte Mietpreisbremse 2019

Bisher war die Mietpreisbremse eher wie eine Waffe ohne Munition – in der Praxis wirkungslos.

Nunmehr gilt bereits seit dem 1. Januar 2019 das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das für die Vermieter bei Nichtbeachtung teuer werden kann. So gelten für alle ab dem 1. Januar 2019 geschlossenen Mietverträge (bei Wiedervermietung) umfangreiche Informations-/Auskunftspflichten bezüglich der Vormiete, der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und vieles mehr – und das unaufgefordert, schriftlich und vor der Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter!

Andererseits kann der Mieter Miete nur dann zurückverlangen, wenn er zuvor den Vermieter gerügt hat (wie in der Schule) – in welcher Form er das machen muss (qualifizierte Rüge oder Rüge „ins Blaue“) kommt auf den Inhalt des Mietvertrags an.

Vermieter und auch Mieter sollten sich unbedingt sachkundig machen (lassen) – das vermeidet Missstimmungen zwischen den Parteien.

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Legal Tech: Bitte nur mit fachkundigen Juristen :)

Vorneweg: Die Überschrift ist vielleicht ein bisschen übertrieben. Sie trifft aber den Kern der Sache.

Heute ist es nämlich ein Leichtes, sich eine „kleine Anwendung“ für seine Website zusammenzubasteln.

Aber nur weil man hierzu im Stande ist, sollte man nicht vergessen, sich auch mal kurz über den Inhalt dieser Anwendung Gedanken machen. Oder, falls man sich selbst keine Gedanken machen will oder kann, könnte man selbstredend einen Juristen fragen. Das kann man selbst entscheiden, dabei muss man aber dann in Kauf nehmen, dass alles „ins Höschen“ geht…

So sinngemäß das Landgericht Berlin (Beschluss vom 26. Juli 2018 – 67 S 157/18) im Verfahren eines „zugelassenen“ Inkasso Dienstleisters:

1. Die im Rahmen des von einem legal tech-Unternehmen im Internet betriebenen akquisitorischen Geschäftsmodells zur Erbringung von Inkasso- und Rechtsberatungsdienstleistungen zu dessen Gunsten erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist gemäß § 134 BGB i.V.m. §§ 2 Abs. 1, 3, 5 Abs. 1 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG unwirksam, auch wenn das Unternehmen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG als Inkassodienstleister registriert ist.

2. Zu legal tech als unqualifizierter Rechtsdienstleistung im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2 RDG.

Dieses Verfahren ging für den Inkasso-Dienstleister dann ein wenig nach hinten los, da er auf seiner Website zur Akquise von Kunden einen „Mietpreisrechner“ fehl bot.

Offensichtlich sollte der Mietpreisrechner, den „Kunden“ die Möglichkeit zur Veräußerung etwaiger eigener Forderungen an den „Dienstleister“ ermöglichen. Der Anbieter kaufte dann sicherlich nur „rechtlich bombensichere“ Forderungen an und wird alle anderen  Nutzer im Regen stehen gelassen haben, die dann freilich dachten, keine Ansprüche zu haben, obwohl dies der Fall gewesen sein könnte.

An sich schon ein fragwürdiges Geschäftsmodell, dass sich vielleicht in einer rechtlichen Grauzone befinden mag, moralisch aber mehr als bedenklich ist.

Blöd war jetzt nur, dass der Dienstleister nur zur Erbringung von Inkassodienstleistungen nach den RDG zugelassen war und abgesehen von den üblichen „Inkassobriefchen“ und dem Ankreuzen von Kästchen in Mahnbescheidanträgen von anderen Rechtsgebieten besser die Finger gelassen hätte. Er fand es bestimmt auch blöd, dass Fragen bei einem Rechtsanwalt Geld kostet.

Balkon

Wohnungsgröße: Berechnung von Balkon, Loggia und Wintergärten

Die Grundlage für Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen – egal ob nach Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen oder Modernisierung- richtet sich nach der Quadratmeterzahl der Wohnung. Die Wohnungsgröße spielt also eine erhebliche Rolle.

In Berlin ist es verbreitete Praxis, Balkone/Loggien/Wintergärten zur Hälfte zur reinen Wohnfläche hinzuzurechnen – zu Unrecht, wie das Landgericht Berlin entschied (LG Berlin 18 S 308/13).

Mangels anderweitiger Vereinbarungen gilt die Wohnflächenverordnung zur Berechnung der Wohnungsgröße – und nach ihr werden Terrassen, Balkone Wintergärten nur zu einem Viertel hinzugerechnet.

Aufgrund einer Datenerhebung stehe fest, dass die Mehrheit der Vermieter die Wohnflächenverordnung zur Ermittlung der Wohnungsgröße verwendet – nur dass Privatvermieter diese rechtsfehlerhaft anwenden indem sie die Hälfte der Balkonfläche hinzurechnen, während Großvermieter korrekterweise nur ein Viertel berechnen. Das Landgericht ist der Ansicht, dass eine fehlerhafte Anwendung zwar eine häufig vorkommende Praxis, aber nicht als örtliche Verkehrssitte anzusehen sei.

Da sich in einer Vielzahl von Fällen die Frage stellt, ob in Berlin eine örtliche Verkehrssitte besteht, Balkonflächen abweichend von der Wohnflächenverordnung zu berücksichtigen, hat das Landgericht die Revision zugelassen – das Urteil ist also noch nicht rechtskräftig.

Sollte Revision eingelegt werden und der BGH das landgerichtliche Urteil bestätigen, ist eine neue Klageflut von Mietern zu erwarten.

Gutglaubensschutz Differenzbesteuerung

Dieselgate: Heute der Motorenhersteller und der Gebrauchtwagenkauf

Das Landgericht Braunschweig (Urteil vom 10. Januar 2018 – 3 O 622/17 ) hatte im Rahmen des Abgasskandals einen Fall auf dem Tisch, bei dem eine Käuferin eines gebrauchten Skandaldiesels, den den Fahrzeughersteller beliefernden Motorenhersteller auf Schadensersatz in Anspruch nahm.

Der Schadensersatz war wohl in der Form der Naturalrestitution angedacht, da der Motorenhersteller auf Rücknahme des Fahrzeugs Zug um Zug gegen Erstattung des Kaufpreises in Anspruch genommen wurde.

Anspruchsgrundlagen sollten die Haftung aus unerlaubter Handlung sowie die Vertrauenshaftung aus einem geschäftsähnlichen Kontakt sein.

Kurz zusammengefasst: Hat aber nicht geklappt.

Das Gericht kam zu der Ansicht:

Dem Käufer eines bei einem Autohaus gekauften, vom sog. Abgasskandal betroffenen Gebrauchtwagens steht gegen den Hersteller des Motors ein Schadensersatzanspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übergabe und Übereignung des Fahrzeugs weder aus Vertrauenshaftung noch aus unerlaubter Handlung zu.

Die Entscheidung des Landgerichtes Braunschweig ist aber absolut lesenswert. Der Zivilrichter hat sich offensichtlich Mühe gegeben und hatte sichtlich Spaß an dem Urteil, dass von der Vertrauenshaftung über das Verwaltungsrecht, Gesetzesmaterialien bis zum Strafrecht alles geboten hat, was Zivilrichter seit ihrem Studium bereits wieder verdrängt hatten.

Prädikat lehrreich 🙂

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