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Mieterhöhungsvereinbarung und Mietpreisbremse

Wichtig für Vermieter

Die Mietpreisbremse gilt nach Wortlaut, Sinn und Zweck nur beim Neuabschluss eines Mietvertrags. Vereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses gemäß § 557 BGB sind davon nicht betroffen.

Dies hat der BGH mit Urteil vom 28. September 2022 (VIII ZR 300/21) entschieden.

Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.

Warum ist dieses Wissen wichtig?

Am 1. Juni 2015 trat die sogenannte Mietpreisbremse in Kraft mit der Folge, dass die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen durfte (§ 556 BGB). Eine höhere Miete durfte nur dann vereinbart werden, wenn die Vormiete höher war oder eine Modernisierung durchgeführt wurde (§ 556e BGB).

Haken: Wenn die Vormiete die Grundlage der Miethöhe für neue Mietverhältnisse ab dem Stichtag war, dann haben die Mieter ein Rügerecht und können ab Zugang der Rüge beim Vermieter die überhöhte Miete zurückfordern.

Am 01.01.2019 wurde die Mietpreisbremse verschärft: Vor Abschluss neuer Mietverträge ab diesem Stichtag müssen Vermieter dem Mieter schriftlich Auskunft über die Vormiete erteilen.

Wenn aber der Mieter im laufenden Mietverhältnis einer (auch nur geringen) Mieterhöhung zugestimmt hat (Mieterhöhungsvereinbarung), dann ist die Mietpreisbremse kein Thema mehr – auch nicht für spätere Mietverhältnisse. Allerdings liegt die Grenze der Mieterhöhungsvereinbarung bei 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 5 WiStG.

Einzelheiten zu dieser Entscheidung berichtet Ihnen Rechtsanwältin Sabine Jede

 

Alkohol und Waffen

Das Thema Alkohol und Waffen ist auch seit der viel diskutierten Entscheidung des BVerwG – 6 C 30.13 – vom 22.10.2014 weiter in Bewegung

OVG Berlin-Brandenburg zur Alkoholgewöhnung

Der für das Waffenrecht zuständige 6. Senat des Oberverwaltungsgerichtes Berlin-Brandenburg hat mit der Entscheidung vom 09.06.2021 – OVG 6 S 17/21 – eine Entscheidung des Verwaltungsgerichtes Cottbus – 3 L 138/21 – vom 06.05.2021 bestätigt.

Danach kommt es nicht auf einen Zusammenhang von Alkohol und Waffenverwendung an. Die persönliche Eignung im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 WaffG ist zweifelhaft, wenn erhebliche Atemalkoholkonzentrationen festgestellt werden (hier mehr als 1,6 ‰) , die mit hinreichender Wahrscheinlichkeit auf eine Alkoholgewöhnung hindeuten, die den Schluss auf eine bestehende Alkoholproblematik zulassen. 

Ein Nachweis der Abhängigkeit von Alkohol ist dabei nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut des § 6 Abs. 1 Nr. 2 WaffG nicht erforderlich. Es genügt der tatsachengestützte begründete Verdacht (VG München, Beschluss vom 28. April 2010 – M 7 S 10.1282 – juris Rn. 18).

Damit übernimmt das Gericht letztlich das aus der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Waffenrecht vom 5. März 2012 (WaffVwV) stammende Beispiel für das Bekanntwerden von Tatsachen, die Bedenken gegen die persönliche Eignung im Sinne des § 6 WaffG begründen, nämlich die (amtliche) Feststellung einer Blutalkoholkonzentration von mindestens 1,6 ‰ (Nr. 6.3 WaffVwV).

Alkohol und Waffen und Pusten

Wir wollen hier nicht auf die Unterschiede einer Blutalkohol- und Atemalkoholkonzentration eingehen, beide gerichtliche Entscheidungen geben nur Promillewerte an. Alkohol und Waffen sind auch für diejenigen ein Thema, die zu trennen wissen.

Für die Inhaber waffenrechtlicher Erlaubnisse bedeutet dies also nicht nur die Trennung von Alkohol und Waffen. Auch eine gemeinsame Aufbewahrung ist problematisch. Jeder Jäger und Sportschütze muß sich tunlichst davor hüten, mit mehr als 1,6 ‰ – und sei es in den eigenen vier Wänden – angetroffen zu werden.

Das großzügige Angebot eines Polizeibeamten zur freiwilligen Atemalkoholkontrolle sollte auch von Waffenbesitzern auf keinen Fall angenommen werden. Der „kleine Piks“ nach gerichtlicher Anordnung Stunden später führt zu wissenschaftlich überprüfbaren Werten und ermöglicht Spielraum.

 

 

Instagram und Aufnahme in den Polizeidienst

Was hat denn Instagram mit Polizeidienst zu tun?

Das Verwaltungsgericht titelt mit einer Schlagzeile, die mich schier aus dem Sitz riss – das kann doch nicht wahr sein:

Zweifel an charakterlicher Eignung für den Polizeivollzugsdienst aufgrund des bloßen Folgens einzelner Profile und Hashtags bei Instagram

Es ist traurig aber wahr!

Die gute Nachricht gleich zuvor: Das Verwaltungsgericht Berlin hat dem Treiben seiner Polizei mit Urteil vom 21.07.2022 – 28 K 126/20 – ein Ende gemacht. Hoffentlich!

Man stelle sich das vor: Da informiert sich ein angehender Kriminalbeamter durch Abonnieren verschiedener Instagram-Accounts und Hashtags und das reicht der Berliner Polizei, ihn nicht einzustellen. Es sind die falschen Profile und Hashtags! Wohl aufgemerkt: Nicht, daß er Likes oder Kommentare abgegeben hat. Er ist den Spuren gefolgt und das reicht der Polizeipräsidentin.

Der arme Kerl hat sich dann auch noch genötigt gesehen anzugeben,

er sei etwa auch den Profilen der Parteien Die Linke, Die Grünen und der CDU, der Politikerin Sarah Wagenknecht und der Politiker Gregor Gysi und Christian Lindner gefolgt.

Ich bin natürlich völlig ungeeignet, die notwendige Leumundsprüfung durchzuführen und hätte ihm wahrscheinlich noch die Links zu ausländischen Zeitungen zur Verfügung gestellt. Oder den Text der Rede, die Broder vor der AfD-Fraktion hielt.

Das Gericht hat klare Worte gefunden. Hier in Berlin habe ich begründete Zweifel, ob das von der Exekutive verstanden wird.

Ob sie sich Gedanken um das Schicksal eines jungen Mannes gemacht haben, der sich am 6. Juni 2019 um die Einstellung in den gehobenen Dienst der Berliner Kriminalpolizei zum Einstellungstermin 1. April 2020 bewarb, am 11. März 2020 abgelehnt wurde, am 14. April 2020 Klage erhoben hat und nun das Urteil vom 21.07.2022 in der Hand hat, daß er sich hinter den Spiegel hängen kann. Es steht nun schwarz auf weiß und sogar im Internet, daß die Behörde sich falsch entschieden hat.

Politikversagen

Allein die Datenfolge zeigt, daß dieses Land Berlin nicht mehr richtig funktioniert.

  • Da bewirbt sich ein Kandidat im Juni 2019 und erhält nach mehr als einem Jahr, ca. 14 Tage vor dem Einstellungstermin, die Absage. Hallo? Ist noch jemand wach? Kann es sein, daß diejenigen, die wir uns in den Positionen wünschen, sich einer solchen Prozedur nicht bereit sind zu unterwerfen?
  • Die Klage ist am 14. April 2020 beim Gericht eingegangen. Sie ist (erst) am 18. Mai 2022 dem Einzelrichter übertragen worden, es mußten sich also nicht alle drei Berufsrichter mit dem Fall befassen. Das Urteil stammt vom 21. Juli 2022. Es dauerte also mehr als 2 Jahre bis einer der ca. 100 Berliner Verwaltungsrichter eine Entscheidung getroffen hat. Es ist doch eine bewußte politische Entscheidung, dem Verwaltungsgericht immer mehr und immer schwierigere Aufgaben aufzuerlegen und nicht für die persönlichen und sächlichen Mittel zu sorgen.

Mir treibt das die Schamesröte ins Gesicht.

Sofortvollzug

Das Verwaltungsgericht Bayreuth hat den Sofortvollzug eines Bescheides aufgehoben, der von unserem Mandanten verlangte, daß er innerhalb eines Monats sein Pfeilabschußgerät an einen Berechtigten oder zur Vernichtung beim Landratsamt abgibt. VG Bayreuth, Beschluss vom 18. 01. 2022 – B 1 S 21.1333

Im Volltext finden Sie den Beschluß auch hier!

Pfeilabschußgeräte? Das war bei uns auch schon Thema: Pfeilabschußgeräte

Die Sache spielt im Freistaat Bayern und dort gehen die Uhren bekanntlich anders. Auch in Bayern sind die Verwaltungsgerichte nicht mit den notwendigen Richterstellen ausgestattet. Verfahren dauern also wegen der nicht vorhandenen Stellen sehr lange. 1/3 der Verfahren vor den Verwaltungsgerichten dauert länger als 1 Jahr – Statistik Bayern.

Das brachte die Behörde auf die Idee, wenn die Verfahren schon so lange dauern, den Sofortvollzug ihrer Entscheidung anzuordnen. Denn die Klage gegen den Bescheid hat aufschiebende Wirkung, und bis zu einer Entscheidung der unterbesetzten Gerichte wollte man nicht warten:

Das öffentliche Interesse begründe sich dadurch, dass der Bescheid bei Ausschöpfung des Venwaltungsrechtsweges erst nach mehreren Jahren wirksam werde. Die Abwägung der Interessen ergäbe einen eindeutigen Vorrang der öffentlichen Belange.

Das überzeugt natürlich nicht. Aus gutem Grund erfordert die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit ein besonderes Vollzugsinteresse, das über jenes hinausgeht, das den Verwaltungsakt rechtfertigt. Eine Abschaffung der gesetzlichen Regelung der aufschiebenden Wirkung einer Klage durch die Hintertür ist unzulässig.

Und der Gesetzgeber hatte es ersichtlich nicht eilig. Einen Stichtag hat er nicht für nötig erachtet und stattdessen eine Jahresfrist geschaffen, deren Beginn er großzügig herausgeschoben hat. Das Gesetz vom 17.02.2020 wurde verkündet und im BGBl. I 2020, Nr. 7 vom 19.02.2020 ab S. 166 veröffentlicht. Dort lautet Satz 1: „Hat jemand am 20. Februar 2020 …“

Durch das Gesetz zur Verbesserung der Rahmenbedingungen luftsicherheitsrechtlicher Zuverlässigkeitsüberprüfungen vom 22.04.2020, BGBl. I 2020, Nr. 20 vom 30.04.2020 ab S. 840 ist die Frist dann großzügig geändert worden: „Hat jemand am 1. September 2020 …“

Wir berichten weiter.

 

Pfeilabschußgerät

Was ist ein Pfeilabschußgerät?

Der Gesetzgeber war so freundlich, eine Legaldefinition ins Gesetz (Anlage 1) zu schreiben.  Ein Pfeilabschußgerät ist ein den Schußwaffen im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 gleichgestellter tragbarer Gegenstand

1.2.3 bei denen bestimmungsgemäß feste Körper gezielt verschossen werden, deren Antriebsenergie durch Muskelkraft oder eine andere Energiequelle eingebracht und durch eine Sperrvorrichtung gespeichert oder gehalten werden kann (zum Beispiel Armbrüste, Pfeilabschussgeräte). Dies gilt nicht für feste Körper, die mit elastischen Geschossspitzen (zum Beispiel Saugnapf aus Gummi) versehen sind, bei denen eine maximale Bewegungsenergie der Geschossspitzen je Flächeneinheit von 0,16 J/cm2 nicht überschritten wird;

Eine häufig unbeachtete Änderungen des 3. WaffRÄndG wird ab dem 01.09.2021 virulent. Zu diesem Termin läuft die Antragsfrist für eine Waffenbesitzkarte derjenigen ab, die die bislang ohne waffenrechtliche Erlaubnis erwerbbaren Geräte noch im Besitz haben.

Das Ganze ist in § 58 Abs. 20 Satz 1 WaffG geregelt:

Hat jemand am 1. September 2020 ein nach Anlage 1 Abschnitt 1 Unterabschnitt 2 Nummer 1.2.3 den Schusswaffen gleichgestelltes Pfeilabschussgerät besessen, das er vor diesem Tag erworben hat, so hat er spätestens am 1. September 2021 eine Erlaubnis nach § 10 Absatz 1 Satz 1 oder eine gleichgestellte andere Erlaubnis zum Besitz zu beantragen oder das Pfeilabschussgerät einem Berechtigten, der zuständigen Behörde oder einer Polizeidienststelle zu überlassen.

Antrag auf Erteilung einer WBK eilt sehr!

Die Regelung stimmt im wesentlichen mit den Regelungen für die Magazine überein. Einzelheiten finden Sie im dortigen Beitrag.

Uns werden die tollsten Gespräche mit Waffenbehörden berichtet. Die Antragsteller werden mit Formularen überhäuft, in denen die erfragten Angaben völlig irrelevant sind. Eine Waffenbehörde (wir decken den Mantel des Schweigens über die Identität) fordert gar die ausführliche Begründung eines Bedürfnisses für den Besitz des Pfeilabschußgerätes. Schließlich sei eine Waffenbesitzkarte nur Bedürftigen zu erteilen.

Wir empfehlen: Machen Sie es kurz und verweisen auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetz! Der Gesetzgeber des 3. WaffRÄndG wollte (konnte) nicht enteignen. Deshalb schuf er die Übergangsregelung, die die Waffenbehörden verpflichtet.

Aber Obacht! Der Antrag löst das ganze Prüfprocedere der Waffenbehörde aus und bei fehlender Zuverlässigkeit etc. erfolgt eine Ablehnung, die im Bundeszentralregister eingetragen wird. Wir berichteten schon vor vielen Jahren: Versagung einer Waffenbesitzkarte in Bundeszentralregisterauskunft

Wenn die Waffenbehörde Ihren Antrag ablehnt, sollten Sie uns kontaktieren. Wir wissen, wie man damit umgeht und führen für Sie mit Vergnügen das weitere Verfahren.

Gerichtliche Entscheidungen

Den Reigen eröffnet die 2. Kammer des Verwaltungsgerichtes  Trier mit seinem Urteil vom  15.09.2022 – 2 K 1197/22.TR

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Wir haben einen Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt, der beim Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz anhängig ist. Wir sind auf die Entscheidung aus Koblenz sehr gespannt.

Das Verwaltungsgericht Bayreuth hat mit Beschluß vom 18.01.2022 – B 1 S 21_1333 – die aufschiebende Wirkung der Klage gegen eine Sicherstellungsverfügung der Waffenbehörde wiederhergestellt.

Was war passiert? Die Waffenbehörde lehnte den Antrag auf Erteilung einer Waffenbesitzkarte wegen fehlenden Bedürfnisses ab. Zugleich wurde dem Antragsteller aufgegeben, das Pfeilabschussgerät, das er aktuell besitze, innerhalb eines Monats nach Zustellung des Bescheids an einen Berechtigten abzugeben und dies unverzüglich dem Landratsamt anzuzeigen. Alternativ sei auch eine Abgabe des Pfeilabschussgeräts bei der Waffenbehörde möglich. Die sofortige Vollziehung wurde angeordnet. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist werde das Pfeilabschussgerät des Antragstellers durch die Waffenbehörde sichergestellt und verwertet.

Die Behörde begründete dies damit, daß der Bescheid bei Ausschöpfung des Verwaltungsrechtsweges erst nach mehreren Jahren wirksam werde. Die Abwägung der Interessen ergäbe einen eindeutigen Vorrang der öffentlichen Belange.

Im Eilverfahren hat das Gericht diesem Ansinnen der Behörde eine klare Absage erteilt:

§ 58 Abs. 20 Satz 2 WaffG ist deshalb so zu verstehen, dass der Besitz bis zur unanfechtbaren Ablehnung der Erlaubnis als erlaubt gilt. Für diese Auslegung spricht auch, dass ansonsten bei Versagung der Erlaubnis eine Verpflichtungsklage regelmäßig spätestens nach der auf die Sicherstellung folgenden Verwertung (§ 46 Abs. 5 Satz 1 WaffG) unzulässig werden würde, da mit Verwertung der Klagegegenstand wegfallen würde. Dies würde einer Rechtlosstellung von Altwaffenbesitzern gleichkommen.

Die Entscheidung finden Sie im Volltext wenn Sie diesem Link folgen.

Nachtrag

Ein Anrufer berichtete mir von einer besonders perfiden Verfahrensweise der Waffenbehörde. Rechtzeitig hatte er den Antrag gestellt und harrte der Dinge, die da kommen sollten.

Zwei Mitarbeiter der Waffenbehörde standen unangemeldet vor seiner Tür und teilten mit, daß sie eine unangemeldete Nachschau gem. § 36 Abs. 3 Satz 2 WaffG durchzuführen wünschten. Wo bewahre er denn bitte die Pfeilabschußgeräte auf? Wie, nicht in einem Waffenschrank? Die Mitarbeiter der Waffenbehörde hatten bereits den Bescheid über die Versagung der waffenrechtlichen Erlaubnisse zum Besitz der Pfeilabschußgeräte wegen Verstoßes der Aufbewahrungspflichten in der Hand und stellten die Pfeilabschußgeräte sicher.

Er wurde vor die Wahl gestellt, ob er die Durchführung eines Ordnungswidrigkeitenverfahrens wünsche oder sich mit der Sicherstellung einverstanden erkläre.

Eine solche Verfahrensweise entspricht nicht meiner Vorstellung ordnungsgemäßen Verwaltungshandelns.