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Verschärfte Modernisierungsmieterhöhung 2019

Ebenfalls seit dem 01.01.2019 gilt bei der Modernisierungsmieterhöhung eine Reduzierung des Umlagesatzes von 11 % auf 8 % – und das unabhängig von der Mietpreisbremse bundesweit und ohne zeitliche Begrenzung in allen Gemeinden.


Auch gibt es jetzt eine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen:

  • In sechs Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 3,00 € pro m² (bzw. 2,00 € bei Mieten bis 7,00 €) erhöhen.


Als kleinen Trost gibt es jetzt ein vereinfachtes Modernisierungsverfahren für Modernisierungskosten bis maximal 10.000 € je Wohnung – andererseits allerdings auch eine gesetzlich normierte Vermutung eines pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters mit Regelbeispielen (z. B. Erhöhung der Miete auf das Doppelte), die zu einer Schadenersatzpflicht gegenüber dem Mieter führt. Ein „Hinausmodernisieren“ soll hierdurch verhindert werden.

Fazit: Fragen zur Erhöhung der Miete: Fachfrau fragen!

Verschärfte Mietpreisbremse 2019

Bisher war die Mietpreisbremse eher wie eine Waffe ohne Munition – in der Praxis wirkungslos.

Nunmehr gilt bereits seit dem 1. Januar 2019 das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das für die Vermieter bei Nichtbeachtung teuer werden kann. So gelten für alle ab dem 1. Januar 2019 geschlossenen Mietverträge (bei Wiedervermietung) umfangreiche Informations-/Auskunftspflichten bezüglich der Vormiete, der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und vieles mehr – und das unaufgefordert, schriftlich und vor der Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter!

Andererseits kann der Mieter Miete nur dann zurückverlangen, wenn er zuvor den Vermieter gerügt hat (wie in der Schule) – in welcher Form er das machen muss (qualifizierte Rüge oder Rüge „ins Blaue“) kommt auf den Inhalt des Mietvertrags an.

Vermieter und auch Mieter sollten sich unbedingt sachkundig machen (lassen) – das vermeidet Missstimmungen zwischen den Parteien.

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Abschreibung Einbauküche

Abschreibung Einbauküche im Mietobjekt – Rechtsprechungsänderung des BFH

Abschreibung Einbauküche auf 10 Jahre

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesfinanzhof (Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15) entschieden, dass die komplette Erneuerung von Einbauküchen (Spüle, Einbaumöbel und Elektrogeräte einschließlich Herd) in vermieteten Immobilienobjekten nicht (als sogenannter Erhaltungsaufwand) sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist.

Das bedeutet, dass es sich von nun an bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen um ein einheitliches Wirtschaftsgut handelt, dass auf 10 Jahre abzuschreiben ist.

Na toll – jeder weiß, was eine Einbauküche mit Geräten so kostet. Wieder einmal darf der Vermieter in Vorkasse mit einem mindestens fünfstelligen Betrag gehen und den dafür in nicht einmal sofort steuerlich geltend machen.

Aber auch für den Mieter kann sich diese Entscheidung negativ auswirken: Jeder wirtschaftlich denkende Vermieter wird sich nun zweimal überlegen, ob er eine Küche überhaupt noch einbaut oder – wenn er sie denn schon erneuern muss – nicht das billigste vom billigen nimmt.

Also zurück zum guten alten Herd mit vier Kochplatten (gibt es tatsächlich noch zu kaufen!)?

Schönheitsreparaturen Mietwohnung

Schönheitsreparaturen durch den Mieter – bald Wunschdenken?

Die 67. Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin ist doch immer wieder für Überraschungen gut: Bisher konnte man wenigstens die Vereinbarung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ guten Gewissens wirksam im Mietvertrag vereinbaren.

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung – unwirksam?

Das steht nunmehr auf dem Prüfstand; die Kammer ist der Meinung, dass die Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Wohnraummieter uneingeschränkt nicht (mehr) wirksam vereinbart werden kann selbst wenn dem Mieter die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert überlassen worden ist. Im Wesentlichen basiert die Entscheidung auf der Ansicht der Kammer, dass nur mit einer angemessenen Kompensation zugunsten des Mieters die Schönheitsreparaturen auf ihn abgewälzt werden könnten. Diese Kompensation – gemeint ist ein entsprechender Abschlag von der vereinbarten Miete – müsse der Vermieter darlegen und beweisen (was ihm nicht gelingen kann, da er sich bisher hierüber gar keine Gedanken machen musste mit der Folge, dass er natürlich keinen Abschlag vorgenommen hat ).

Das Urteil ( LG Berlin 67 S 7/17) ist noch nicht rechtskräftig, da die Revision zugelassen wurde. Hier kann man nur hoffen, dass der Vermieter die Revision auch einlegt und der BGH eine grundsätzliche Entscheidung trifft. Ich würde gerne meine Mandanten – egal ob Vermieter oder Mieter – ohne ein „kommt drauf an“ beraten können.

Hier weitere Informationen: Ihre Mietrechtlerin zum Thema Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung.