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Verschärfte Modernisierungsmieterhöhung 2019

Ebenfalls seit dem 01.01.2019 gilt bei der Modernisierungsmieterhöhung eine Reduzierung des Umlagesatzes von 11 % auf 8 % – und das unabhängig von der Mietpreisbremse bundesweit und ohne zeitliche Begrenzung in allen Gemeinden.


Auch gibt es jetzt eine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen:

  • In sechs Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 3,00 € pro m² (bzw. 2,00 € bei Mieten bis 7,00 €) erhöhen.


Als kleinen Trost gibt es jetzt ein vereinfachtes Modernisierungsverfahren für Modernisierungskosten bis maximal 10.000 € je Wohnung – andererseits allerdings auch eine gesetzlich normierte Vermutung eines pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters mit Regelbeispielen (z. B. Erhöhung der Miete auf das Doppelte), die zu einer Schadenersatzpflicht gegenüber dem Mieter führt. Ein „Hinausmodernisieren“ soll hierdurch verhindert werden.

Fazit: Fragen zur Erhöhung der Miete: Fachfrau fragen!

Verschärfte Mietpreisbremse 2019

Bisher war die Mietpreisbremse eher wie eine Waffe ohne Munition – in der Praxis wirkungslos.

Nunmehr gilt bereits seit dem 1. Januar 2019 das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), das für die Vermieter bei Nichtbeachtung teuer werden kann. So gelten für alle ab dem 1. Januar 2019 geschlossenen Mietverträge (bei Wiedervermietung) umfangreiche Informations-/Auskunftspflichten bezüglich der Vormiete, der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und vieles mehr – und das unaufgefordert, schriftlich und vor der Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter!

Andererseits kann der Mieter Miete nur dann zurückverlangen, wenn er zuvor den Vermieter gerügt hat (wie in der Schule) – in welcher Form er das machen muss (qualifizierte Rüge oder Rüge „ins Blaue“) kommt auf den Inhalt des Mietvertrags an.

Vermieter und auch Mieter sollten sich unbedingt sachkundig machen (lassen) – das vermeidet Missstimmungen zwischen den Parteien.

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Schriftformheilungsklauseln = alle unwirksam …

…entschied der BGH (Urteil vom 27.09.2017, XII ZR 114/16).

Im Gewerbemietrecht ist der Ton wesentlich rauer als im Wohnraummietrecht. Daher versuchen die Vertragsparteien immer wieder mit kreativen Formulierungen, sog. Klauseln, ihre Vorstellungen durchzudrücken – was selten gelingt.

So auch hier: Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass, wenn ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, er als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (§ 550 BGB). Wenn also die Schriftform verletzt ist, kann ordentlich gekündigt werden.

Um dies zu verhindern, vereinbarten die Parteien im vorliegenden Fall eine sogenannte Heilungsklausel mit der sie sich gegenseitig verpflichteten, „jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben die erforderlich sind um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB … Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“ Im Laufe des Mietverhältnisses legte der Vermieter dem Mieter ein Schreiben vor, dass er die Wertsicherungsklausel dahin gehend ändern wolle, dass bei Veränderung des Verbraucherindex um 5 % eine entsprechende Änderung der Miete eintreten solle. Der Mieter vermerkte auf dem Schreiben handschriftlich „6 % einverstanden“, unterschrieb diesen Vermerk und gab das Schreiben an den Vermieter zurück. Ein paar Jahre später nahm der Vermieter diesen Verstoß gegen das Schriftformerfordernis zum Anlass, den mittlerweile ungeliebten Mieter loszuwerden und kündigte ordentlich. Da der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Herausgabeklage – ohne Erfolg.

Der BGH stellte in seiner Entscheidung nunmehr zwar klar, dass sogenannte Schriftformheilungsklauseln grundsätzlich unvereinbar mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB und daher unwirksam sind und somit ein Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich kündbar ist.

Wenn aber eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag – allein wegen Schriftformverstoßes – zu lösen, verstößt dies gegen Treu und Glauben.

Für alle Fragen im Bereich des Mietrechtes steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Sabine Jede zur Verfügung

Abschreibung Einbauküche

Abschreibung Einbauküche im Mietobjekt – Rechtsprechungsänderung des BFH

Abschreibung Einbauküche auf 10 Jahre

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesfinanzhof (Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15) entschieden, dass die komplette Erneuerung von Einbauküchen (Spüle, Einbaumöbel und Elektrogeräte einschließlich Herd) in vermieteten Immobilienobjekten nicht (als sogenannter Erhaltungsaufwand) sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar ist.

Das bedeutet, dass es sich von nun an bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen um ein einheitliches Wirtschaftsgut handelt, dass auf 10 Jahre abzuschreiben ist.

Na toll – jeder weiß, was eine Einbauküche mit Geräten so kostet. Wieder einmal darf der Vermieter in Vorkasse mit einem mindestens fünfstelligen Betrag gehen und den dafür in nicht einmal sofort steuerlich geltend machen.

Aber auch für den Mieter kann sich diese Entscheidung negativ auswirken: Jeder wirtschaftlich denkende Vermieter wird sich nun zweimal überlegen, ob er eine Küche überhaupt noch einbaut oder – wenn er sie denn schon erneuern muss – nicht das billigste vom billigen nimmt.

Also zurück zum guten alten Herd mit vier Kochplatten (gibt es tatsächlich noch zu kaufen!)?

Schönheitsreparaturen Mietwohnung

Schönheitsreparaturen durch den Mieter – bald Wunschdenken?

Die 67. Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin ist doch immer wieder für Überraschungen gut: Bisher konnte man wenigstens die Vereinbarung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ guten Gewissens wirksam im Mietvertrag vereinbaren.

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung – unwirksam?

Das steht nunmehr auf dem Prüfstand; die Kammer ist der Meinung, dass die Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Wohnraummieter uneingeschränkt nicht (mehr) wirksam vereinbart werden kann selbst wenn dem Mieter die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert überlassen worden ist. Im Wesentlichen basiert die Entscheidung auf der Ansicht der Kammer, dass nur mit einer angemessenen Kompensation zugunsten des Mieters die Schönheitsreparaturen auf ihn abgewälzt werden könnten. Diese Kompensation – gemeint ist ein entsprechender Abschlag von der vereinbarten Miete – müsse der Vermieter darlegen und beweisen (was ihm nicht gelingen kann, da er sich bisher hierüber gar keine Gedanken machen musste mit der Folge, dass er natürlich keinen Abschlag vorgenommen hat ).

Das Urteil ( LG Berlin 67 S 7/17) ist noch nicht rechtskräftig, da die Revision zugelassen wurde. Hier kann man nur hoffen, dass der Vermieter die Revision auch einlegt und der BGH eine grundsätzliche Entscheidung trifft. Ich würde gerne meine Mandanten – egal ob Vermieter oder Mieter – ohne ein „kommt drauf an“ beraten können.

Hier weitere Informationen: Ihre Mietrechtlerin zum Thema Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung.