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Ups: Kündigung des Mietvertrages wegen Verzug des Jobcenters…

Beziehern von ALG II oder – im aktuellen Jargon – den Kunden des Jobcenters werden Leistung für den Bedarf von Unterkunft und Heizung gewährt.

Ob die Auszahlung direkt an den Kunden oder den Vermieter erfolgt orientiert sich an § 22 VII SGB II. Hier heißt es in Satz 2:

„Es soll an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte gezahlt werden, wenn die zweckentsprechende Verwendung durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist. „

Mit der Frage, ob der Kunde des Jobcenters in Verzug gerät, falls die Zahlung durch das Jobcenter „nicht sichergestellt“ ist und der Vermieter dem Kunden nunmehr die Wohnung kündigt, durfte sich in der Berufungsinstanz das LG Berlin (Urteil vom LG Berlin, Urteil vom 24. Juli 2014, 67 S 94/14) beschäftigen.

In dem entschiedenen Fall hatte das Jobcenter aufgrund eines Fehlers die Zahlung zweier Monatsmieten vergessen. Der Kunde und Mieter erhielt hiervon erst mit Zustellung der Klageschrift Kenntnis.

Das Amtsgericht Mitte (Urteil vom 11. Februar 2014, Az: 5 C 596/12) fand die Kündigung durch den Vermieter aus wichtigem Grund (§ 543 II S.1 Nr. 3 b BGB) in Ordnung und rechnete den Verzug des Jobcenters dem Kunden zu.

Hiervon hielt das Landgericht weniger.

Es entschied, dass der Mieter und Kunde des Jobcenters erst in Verzug gerät, wenn er das Ausbleiben von Zahlungen des Jobcenters gekannt hatte oder hätte kennen müssen.

Für die Nachfrage des Mieters beim Jobcenter, um die Gründe für das Ausbleiben der Mietzahlung(en) zu ergründen oder diese zu veranlassen, hält das Landgericht eine Frist von mindestens einem Monat für notwendig. Erst danach gerate der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug.

Die Leitsätze des Urteils des Landgerichtes lauten:

„1. Der Mieter gerät grundsätzlich auch dann in Zahlungsverzug, wenn die vom JobCenter für den Mieter an den Vermieter unmittelbar zu leistenden Mietzahlungen aufgrund eines Versehens des Jobcenters ausbleiben.

2. Solange der Mieter keine Kenntnis von einem allein vom JobCenter zu verantwortenden Ausfall der Mietzahlungen hat, befindet er sich in einem den Verzug gemäß § 286 Abs. 4 BGB ausschließenden unvermeidbaren Tatsachenirrtum.

3. Der so begründete Tatsachenirrtum entfällt erst nach Ablauf einer nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessenden Frist zur Überprüfung der tatsächlichen Grundlagen der Mietschuld; im Regelfall beträgt die zur Nachfrage und Informationsgewinnung gegenüber dem JobCenter erforderliche Mindestfrist für den Mieter einen Monat.“

Berliner Mietspiegel

Der Senat hat den Mietspiegel mit diversen Anlagen online gestellt. Veröffentlicht ist er als Anlage zum Amtsblatt Nr. 22/2011 vom 30.05.2011

Wir sind auf dem neusten Stand im Mietrecht!

Rechtsanwältin Sabine Jede hat sich fortgebildet:

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Mietvertrag schweigt

Die Annonce in der Zeitung gab die Größe der Wohnung mit ca. 76 m2 – also auf den Quadratmeter genau – an. Im Mietvertrag stand nichts von der Wohnungsgröße, der Vordruck für den Vertrag sah auch keine Angaben dazu vor. Vor Abschluss des Mietvertrages wurden der Mieterin eine Grundrissskizze sowie eine detaillierte Wohnflächenberechnung übergeben, in der die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 m2 ausgewiesen wird. Die Mieterin hat mit der Begründung, die Wohnung habe lediglich eine Wohnfläche von 53,25 m2, unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete geltend gemacht.

Das Amtsgericht sah es so wie die Mieterin und später auch der Bundesgerichtshof im Urteil v. 23. Juni 2010 – VIII ZR 256/09:

Die vom Berufungsgericht festgestellten Gesamtumstände lassen vielmehr darauf schließen, dass die Parteien den schriftlichen Vertrag in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung geschlossen haben, die Wohnung weise die zuvor angegebene Wohnfläche auf. Dies begründet eine konkludente Vereinbarung über die Wohnungsgröße. Liegt – wie im entschiedenen Fall – eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führt dies zu einer Mietminderung gemäß § 536 BGB (st. Rspr.; vgl. zuletzt Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09, Pressemitteilung Nr. 53/2010).
Quelle: Pressemitteilung BGH v. 23.06.2010

Der Vermieter wäre gut beraten gewesen, sich vor Abschluß des Vertrages durch eine im Mietrecht spezailisierte Anwältin beraten zu lassen und nicht das letztlich sehr teure Muster zu verwenden.

Rechtzeitige Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 21.01.2009 – VIII ZR 107/08 – die Entscheidung des Amtsgericht Charlottenburg und Landgerichts Berlin aufrecht erhalten, wonach die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist Weiterlesen