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Abschreibung Einbauküche

Vereinbarter „Zuschlag Schönheitsreparaturen“

Vermieter – seit Jahren zum Thema Schönheitsreparaturen von den Gerichten gequält – werden kreativ: ein Großvermieter hatte die Faxen dicke und übernahm im Mietvertrag selbst die Ausführung der Schönheitsreparaturen und stellte klar, dass sich der dafür in der Miete enthaltene Kostenansatz auf derzeit 0,87 € je Quadratmeter monatlich berechne, weswegen er im Mietvertrag folgende Positionen vereinbarte: eine „Grundmiete“, eine Betriebskostenvorauszahlung und einen monatlichen „Zuschlag Schönheitsreparaturen“.

Es kam wie es kommen musste: Die Mieter unterschrieben den Mietvertrag, zahlten ein paar Monate ohne Beanstandung – und verklagten dann den Vermieter auf Rückzahlung des bereits erbrachten Zuschlags und wollten festgestellt haben, dass sie zur Zahlung dieses Zuschlags nicht verpflichtet seien.

Überraschung: Der BGH sah keinen Grund für die Zulassung der Revision, gab jedoch (Hurrah!) einen sogenannten Hinweisbeschluss, indem er kundtat, dass auch bei Zulassung der Revision die Klage der Mieter keine Aussicht auf Erfolg hätte.

Der neben der „Grundmiete“ im Mietvertrag ausgewiesene „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ ist eine Preis(haupt)abrede, die nicht der Kontrolle auf ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt. Ungeachtet des gesonderten Ausweises des Zuschlags neben der „Grundmiete“ stellt dieser ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters dar und hat somit für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung; er stellt beide Vertragsparteien nicht anders, als wäre eine um diesen Zuschlag höhere Grundmiete von Anfang an ausgewiesen worden. In beiden Fällen hätte der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entsteht. Die Position „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ ist lediglich ein Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation.

Bei späteren Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen sein wird.

Auch eine im Mietvertrag vereinbarte Quotenabgeltungsklausel (unwirksam, weil auf starrer Berechnungsgrundlage) machte den Zuschlag nicht unwirksam, da der Mietvertrag unmissverständlich klarstellt, dass die Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegen.
BGH, Hinweisbeschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 31/17

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Schönheitsreparaturen Mietwohnung

Schönheitsreparaturen durch den Mieter – bald Wunschdenken?

Die 67. Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin ist doch immer wieder für Überraschungen gut: Bisher konnte man wenigstens die Vereinbarung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ guten Gewissens wirksam im Mietvertrag vereinbaren.

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung – unwirksam?

Das steht nunmehr auf dem Prüfstand; die Kammer ist der Meinung, dass die Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Wohnraummieter uneingeschränkt nicht (mehr) wirksam vereinbart werden kann selbst wenn dem Mieter die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert überlassen worden ist. Im Wesentlichen basiert die Entscheidung auf der Ansicht der Kammer, dass nur mit einer angemessenen Kompensation zugunsten des Mieters die Schönheitsreparaturen auf ihn abgewälzt werden könnten. Diese Kompensation – gemeint ist ein entsprechender Abschlag von der vereinbarten Miete – müsse der Vermieter darlegen und beweisen (was ihm nicht gelingen kann, da er sich bisher hierüber gar keine Gedanken machen musste mit der Folge, dass er natürlich keinen Abschlag vorgenommen hat ).

Das Urteil ( LG Berlin 67 S 7/17) ist noch nicht rechtskräftig, da die Revision zugelassen wurde. Hier kann man nur hoffen, dass der Vermieter die Revision auch einlegt und der BGH eine grundsätzliche Entscheidung trifft. Ich würde gerne meine Mandanten – egal ob Vermieter oder Mieter – ohne ein „kommt drauf an“ beraten können.

Hier weitere Informationen: Ihre Mietrechtlerin zum Thema Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung.